Hela bostadsmarknaden har gått i baklås

Fredrik von Platens debattinlägg i Byggvärlden väckte uppmärksamhet och fick stor spridning i sociala medier.

Nedan citeras originalartikeln som publicerades i Byggvärlden den 20 augusti 2013:

Inledningsvis kan man konstatera att orsaken till att det byggs så lite är helt enkelt att det inte finns tillräckligt med folk i vårt land som har råd att betala för det som byggs idag och det som vi i byggsektorn kräver i ersättning.

De aktuella recepten för ökat bostadsbyggande

Det skrivs nästan dagligen om bostadskrisen i Sverige i våra stora dagstidningar, och i fack­pressen. Radio och TV snuddar vid problemen utan att ana vidden av problemen. Det duggar tätt med politiska utspel från byggbranschen, kommun- och rikspolitiken samt från fackligt håll. Vad går utspelen ut på?

Jo, – det är fel på byggreglerna, plansystemet är ineff­ektivt, kommuner tar inte uppgifterna om bostadsförsörjning på allvar kommunerna över­trumfar varandra med att införa lokala krav och miljöregler på de få bostadshus som ska byggas på mark som an­visats av kommuner. Släpp hyres­sätt­ningen fri säger fastighets­äg­arna. Byggfacket vill sätta åt underentreprenörerna och få bättre betalt.

Min egen yrkes­organisation, SAR/MSA påstår yrvaket att vår bostadsminister gynnar kvantitet på kvaliténs bekostnad. Som om vi arkitekter tycker att det byggs för mycket? Eller skulle vi arkitekter vara så aningslösa att vi tycker att det ska bygga färre och dyrare bostäder?

Får vi i branschen våra önskemål uppfyllda, då ska ni se att det kommer att byggas bostäder som aldrig förr. Men för vem kommer det då att byggas? Vem ska ha råd, med fri hyressätt­ning? Att bo i det befintliga beståndet, har hittills varit normal-inkomsttagarnas möjlighet att få tak över huvudet i en lagom stor bostad. “Nämen, hyror kommer också att sänkas inte bara höjas” sägs det. Har i praktiken någon hyra sänkts? – nej, då river man hellre husen.

Socialt och bostadspolitiskt, är det idag den mest illa valda tidpunkten att släppa hyrorna fria.

Sällan hörs det någon kritik mot själva byggpro­cessen eller hur branschen är organi­serad. I den frågan lägger vi ut dimridåer och skyller på annat, såsom samhället styrning, bankernas restriktivitet etc. Handen på hjärtat branschkollegor; tror vi på allvar att våra processer, från idé till färdig bostad, verkligen funnit sin ideala form, efter vilken allt annat i samhället ska anpassa sig?

Inledningsvis kan man konstatera att orsaken till att det byggs så lite är helt enkelt att det inte finns tillräckligt med folk i vårt land som har råd att betala för det som byggs idag och det som vi i byggsektorn kräver i ersättning.

Staten bjuder verkligen till och tillsätter utredningar och “vänder på alla stenar” för att få bort kostnadsdrivande processer i den offentliga hanteringen av planer, bygglov och annan tillståndsgivning. Staten har dansat efter byggbranschens pipa en längre tid nu och har i utredningsförslag kommit med nya idéer, som visar på nytänkande. Nu är det dags för oss i byggsektorn att systematiskt “vända på alla våra stenar”. Där finns det skräp att rensa upp i! Kan den nyligen tillsatta Nybyggarkommissionen bidra till detta?

Man kan exempelvis fråga sig, är det någon som räknat på om en veckas försening av ett bygglov är mer kostnadsdrivande än en felaktig håltagning i ett badrums­bjälklag eller ett missat fall till en golvbrunn och för att inte tala om alla felaktigt enstegstätade fasader, som mot bättre vet­ande idag fortfar­ande byggs? Sådana och liknande fel före­kommer i massor i dagens konventionella bostads­byggande. Det är någon som ska betala det. Det blir vanligtvis bostadsköparen och hyresgästerna. Ty byggentre­pre­nörer “tar höjd” redan i sina anbud för alla de fel som de rent statistiskt brukar göra och som vi inte kommer ifrån att behöva rätta till. Att entreprenören därför schablonmässigt saltar entrepre­nadpriset med 40 % är inte ovanligt. När priserna trissas upp hänger kommunerna med då det gäller priset på mark som de förmedlar och med exploateringsavtal med oberättigat innehåll, som byggherren sväljer, ty det är till slut ändå hyresgästerna eller bostadsrättsköparen som betalar.

Många kockar

Bostadssektorn är en vittförgrenad företeelse. Konsulter av alla slag, byggherrar, entrepre­nörer, underentreprenörer, fastig­hetsägare, stora som små, ingår i detta komplex. Jag är arki­tekt till professionen. Som sådan kan man vara husprojekter­ande, planerande eller till­ståndsgivande kommunanställd. Jag är, som arkitekt, själv en del av denna sektor. Vi skulle kunna vara lite självkritiska och granska varje del av den. Varför är svenska arkitekter sämst i Europa på att ta ansvar för kostnader, miljö och teknik? Varför är arkitekternas egen organisation motståndare till industriellt byggande?

Få har en överblick över hur bygg- och bo­stads­sektorn fungerar i detalj. Någon är insatt i planpro­cessen, några i projekteringen eller i an­buds­giv­ningen, byggandet och andra åter i förvaltandet. Det är en lång process, kanske för lång, men låt oss hjälpas åt att syna den. Det är en risk med sådana oöverskådliga processer att det smyger sig in processer och mellanhänder som inte tillför värden. Det finns inte någon bransch där alla inblandade parter – internt – talar så illa om varandra som inom bygg. Ett är säkert, det förekommer sällan någon skriftlig dokumentation från ett avslutat bygge om vad som gått fel och som absolut inte får upprepas i nästa.

De (3 – 4) största har ett vitt förgrenat nät över landet, men alla filialerna inom respektive koncern har få produktionsidéer gemensamma när det gäller byggandet. Filialerna lär inte av varandra. Det sägs att fel som görs ska rapporteras till huvudkontoret. Det görs mycket sällan. Vem berättar – i lex Marias anda – för koncern­ledningen om alla fel som projekteras och utförs?  Det mest gemen­­sam­­ma de har är logotypen och färgen på hjälmarna och de självlysande arbetsklä­derna.

Ett aktuellt lockrop från entreprenörsbranschen är “förtroendetotalentreprenad­­erna”. —“Säg vad ni vill ha, så bygger vi det och ni slipper tänka utan bara hämta nycklarna när det är klart. Ni får all vår erfarenhet på köpet”- säger vi. Denna typ av entrepre­nader är så vanliga numera att man knappast längre vet vad en utförandeentrepre­nad är för något. (Att utföra det som beställts betyder det). När man idag vinner en total­upphandling så följer man de av byggherren upprättade ritningarna så långt man har lust. Vi motiverar våra avsteg med yttryck av typen “så har vi aldrig gjort förut” eller “det här blir mycket billigare, så vi gjorde så här istället” eller “det här anser vi vara likvärdigt” eller “det ser ju nästan lika dant ut”. Entreprenören får oftast rätt i tvistemål mot byggherren i dessa fall.

Några år av självkritik

I början av 2000-talet togs ett antal initiativ från staten i samverkan med oss i själva i branschen. Bygg­kost­nadsdelega­tionen och “Skärpning gubbar” utgör några exempel på branschgenomlys­ningar från den tiden. Bygga Bo-dialogen var ett annat förplikt­elsekontrakt mellan samhälle och byggsektor med ett utbildningsprogram för både företagsledning och byggnads­arbetare. Vi i byggsektorn är nämligen den bransch, av alla industrigrenar, som avsätter minst pengar för fortbildning av personal.

Jag var inblandad i Boverkets Byggkostnads-forum (BKF), vars fleråriga verksamhet jag samman­fatt­ade på 100 sidor i “Skärpning på gång i Byggsektorn?” – läst av få. Branschen gör som den alltid gjort eller gjorde förra gången. Minnet i vår bransch är kort och intresset att läsa om andras erfarenheter är nästan obefintligt. Var den själv­kritiska tiden för tio år sedan en period av moralisk upp­rustning eller kanske bara läpparnas bekän­nelser efter en rad skandalösa byggen och avslöj­anden om karteller? Man behöver bara nämna skandalerna med Moderna museet, asfaltkartellerna, mögel i Hammar­by­sjöstad, BO01, Tvärledsbron m.fl.

Ineffektivitet

Det är något fel med det bygg- och bostadsindustriella komplexet. Det finns inget index som svensk officiell statistik mäter, som de senaste årtiondena ökat så mycket som nyproduk­tionskostnadsindex för bo­stads­hus. Det som i allmänhet chockerat oss svenskar under de senaste åren är det ständigt ökande ben­sin­­priset. Men det är delvis beroende av en hård nationell miljöbeskattning och en olje­kartell­pris­sättning genom OPEC. Några karteller finns väl inte inom byggsektorn? Men ändå ökar kostnadsnivån i förhållande till all annan industri.

[Bild saknas]

[Bildtext:] Nyproduktionskostnadsindex för bostäder har ökat mer än vad något annat gjort som SCB mäter. Hade bilpriset ökat som bostäder skulle den billigaste Volvon kosta 700 000  kr. Trots att bensinpriset ökat katastrofalt mycket har index för att äga och köra bil utvecklats mindre än levnadskostnadsindex. Bilindustrin tar sitt ansvar och tar fram en produkt som kan efterfrågas av ett flertal.

Jag menar inte att vi kan ta efter bilindustrin, men vi kan göra analyser och agera som den och successivt införa den fasta industrins metoder. Jag vet, det finns eldsjälar som jobbar med leantänkande och BIM – Bygg Info Modeller. Men dessa är i praktiken bara lovande isolerade företeelser som några entusiaster tillåts syssla med.

En otidsenlig bransch

Byggsektorn är till stora delar en nationell näringsverksamhet som är helt befriad från inter­nationell konkurrens. Inte ens de nordiska länderna har lyckats fatta beslut om gemen­sam­ma byggregelverk. Vi har därtill byggbranschens egna ­regler i varje land, som är minst lika för­dyrande som man påstår att sam­hällets regler för bygg­ande är.

Det finns branschregler och hemmagjorda certifier­ings­regler som utestänger innova­tionsviljan från de få som har idéer. Det är inte fel att påstå att skråväsendet till stora delar finns kvar och att ingen vågar sticka upp, ty då blir man utestängd. Vi har en feltänkt obligatorisk byggfels­försäk­ring, som praktiskt taget aldrig betalat ut någon ersättning och som branschen finner sig i. Det är ju bostadskon­sumenten som i slutändan ändå betalar premien. Det är som att betala till något beskyddande mc-gäng som sviker när det verkligen behövs skydd.

Vi har ett snårigt avtalssystem för ersättning mm. på entreprenadsidan – ABT06 – som sägs ska hålla ordning och reda i ekonomin och byggadministrationen mellan beställare och utförare. Det är ett system som alltid har entreprenören som vinnare på bekostnad av konsumenten och byggherren, som nästan aldrig vinner en tvist. Tvister enligt ÄTA-paragraferna – Ändrings- och TilläggsArbets­klau­sul­erna i ABT06 – slutar med att det alltid blir dyrare om byggherren (beställaren) gör såväl tillägg som förenklingar. De flesta beställare måste anlita “ÄTA-konsulter”, för att hitta kryphål för att inte bli helt blåsta av entreprenören, som i sin tur anlitar tvistemålskonsulter. Branschen är full av mellanhänder som inte höjer värdet på bostaden som produkt lika mycket som mellanhanden kostat. Det är per definition att betrakta som slöseri (def: P-E Josephson, CTH). Det är återigen bostads­köparen och hyresgästen som betalar.

En byggarbetsplats idag är dåligt organiserad. Man har numera, i de flesta fall, lärt sig att täcka över och väderskydda byggmaterialet som ska byggas in i huset. Men i gengäld har man dålig uppsikt över vad som ligger under presenningarna. Byggma­terial flyttas fram och tillbaka och blir skadat och måste kasseras. Det är ett annat välkänt stort slöseri.

Endast hälften av den tid som en bygg­nads­ar­bet­are får betalt för på ett normalbygge bidrar till att höja boendevärdet på den byggda bostaden man uppför. Resten av tiden kan utgöra väntan på material, att leta efter verktyg, ringa efter eller jaga försenade yrkesmän, “åka till brädgården” och hämta kompletterande material, skotta snö på halvfärdiga bjälklag, göra om felaktigt utförda arbeten, etc. Det är rent slöseri enligt defini­tionen. Det beror inte på att byggnadsarbetaren i sig är lågpre­sterande, utan att arbetena är undermåligt planerade på arbetsplatsen och att skrågränser mellan yrkesgrupper upprätthålls in absurdum . Det vanliga byggandet idag är allt annat än vad man kallar industriellt tänkande eller lean produktion.

Produktivitet, mätt som kvoten vad man tjänar på en bostad och vilka kostnader man haft, må vara hög. Om vi betraktar bostaden som varan eller tjänsten “att bo”, produ­cerad åt svenska folket, då har produktiviteten varit negativ de senaste 20 åren. 1993 betalade ett svenskt normalhushåll 28 – 30 % av tillgänglig inkomst efter skatt i nybyggnadshyra. I dag betalar man runt 40%.

[Bild saknas]

[Bildtext:] I denna ineffektiva och orationella miljö arbetar vårt högst betalda arbetarekollektiv. Säkerhetsproblemen för arbetarna är ofta förbisedda, för att inte tala om hälsoproblemen för dem som ska flytta in i de bostäder som är otillräckligt uttorkade med risk för mögelpåväxt.

Är byggandet motorn för sysselsättningen?

I dessa dagar hör man från branschen och politiken: “satsa på byggandet, släpp hyrorna fria då blir det fart på Sverige och sysselsättningen”. Bygg om “miljonpro­grammet” och gör det miljösmart, ropar vi i branschen och politikerna hänger med i kören att man nästan anar nya subventioner i andanom.

Det skulle, enligt min uppfattning, vara ekonomiskt vansinne att, för ökad syssel­sätt­ning, att satsa statliga medel på en sådan ineffektiv och oansvarig bransch som jag tillhör med sina otidsenliga strukturer.

Det är inte särskilt upplyftande när man inser att min ineffektiva bransch genererar så stor del av kostnaderna som vi som medborgare direkt eller indi­rekt betalar. Vi pungar ut för bostadshyror, vi betalar skatt som går till lokalkostnader i offentlig sektor och till bostadsbidrag etc. Hade bygg­kostnaderna för en bostad som byggdes för tio år sedan “bara” utvecklats som levnadskost­nads­index fram till idag, så hade det hushåll i en trerummare, som flyttar till motsvar­ande bostad idag, haft ca 20 000 kr mer per år att röra sig med – efter skatt!

Byggsektorn en snyltande bransch

Levnadskostnaderna i Sverige har på många sätt blivit relativt lägre, i stor utsträckning bero­ende på att alla branscher, utom byggsvängen, effektiviseras och att matpriserna sjunker rela­tivt sett år från år. Trots att bensinpriset ökat så det känns i plånboken när man tankar, så har kostnaderna för att äga och köra personbil ökat mindre än konsumentprisindex. Detta tack vare att bilar blivit bensinsnålare och hållbarare.

Det är sund reaktion från den vakna bilindustrin, som har åstadkommit detta “under”. All annan industri förbilligar för kon­sumenten genom effektivare processer. Det ekonomiska ut­rymme som där­igenom skapas kapar emellertid vi i byggsektorn åt oss, så det hela blir slutligen ett nollsummespel för konsumenten. Bilindustrin har insett: – “utvecklar vi inte långsiktigt håll­barare bilar finns det endast ett fåtal som har råd att ha bil”. I byggsektorn gör vi tvärtom. Vi i byggsvängen ser till att vi bygger dyrt och alltför lite, för det tjänar vi mer på. Vi har nämligen stängt nationens gränser för internationell konkurrens. Då och då köper vi in material från Östeuropa, men tar betalt som om de var tillverkade med svenska löner.

Det råder “terrorbalans” på bostadsmarknaden

Det ser inte ut att finnas några kvickfix för att komma till rätta med det höga kostnadsläget i bostadsbyggandet. Det är det högsta i Europa. Skulle det allmänt börja byggas bostäder som är 50 % billigare än de som byggs idag, vilket borde vara fullt möjligt, skulle det bli oreda på marknaden. Vi som äger villor och bostadsrätter skulle plötsligt se dem mindre värda än vad de är belånade till. Bankerna kom­mer därmed att få bekymmer. De som investerat och spekulerat i dyr mark går på pumpen.

Mot en sådan bakgrund är det bättre att gå på som vi alltid gjort, utan nytänkande och utan att dra på sig utvecklingskostnader för effektivare rutiner i projekterings-processen eller produktionen. Med andra ord: det är lönsammast att fortsätta bygga orationellt och dyrt och upprätthålla en prisnivå som innebär att man nätt och jämnt bygger för de ca 10 – 12 000 tillkommande hushåll i vårt land som årligen kan ha råd att flytta till en nybyggd bostad.

Sverige bygger idag ett slags “miljonärsprogram” dikterat av byggsektorn där pris­nivån går att upprätthålla genom att det är ett litet antal dominerande byggentre­prenörer i landet som sedan ett drygt decennium “extraknäcker” som försäljnings­bygg­herrar genom att åt sig själva bygga bostadsrätter, som sedan säljs till ofta okunniga bostads­rätts­föreningar på till­växtorterna, sam­tidigt som de bygger lokaler, an­läggningar, infrastruktur och enstaka hyresrätter åt andra, inte minst offentliga, beställare.

En sådan verk­sam­het betraktas som osund enligt renläriga konkurrensforskare och kallas vertikal kon­kur­rens i produktionssystemet. Man konkurrerar med andra ord med sina egna kunder. Det är som om Volvo och Scania skulle bedriva åkeri- och spedi­tions­verksamhet och bestämma priset på landsvägstransporter i Sverige.

Vem blir lidande

De största förlorarna i denna osunda verksamhet är de som ännu inte gjort sin entré på bostads­mark­naden – framförallt unga människor. Men även de äldre, t.ex. 40-talisterna, som sitter i otillgängliga bostäder, utan hiss och balkong, kommer att få det svårt att klara sig själva. Det är och kommer att utvecklas till ett stort samhälls­ekonomiskt problem. Om detta tycks alla vara eniga.

Men vem ska bygga för dessa kategorier? De kommunala bostadsbolagen har blivit tandlösa genom Allbolagen från 2011. Den gör att det inte längre går att ha en allmännyttig prissätt­ning på bostäder, utan allmännyttan tvingas (pga. EU-direktiv sägs det) resonera i hyres­sätt­nings- och i avkastnings­­frågor som de privata bostads­bolagen, vilka inte alltid resonerar som vi tror. Ett privat bolag tvingas då och då till att acceptera några år av röda siffror i sin förvaltning av ett nybyggt hus. Den fri­heten kan inte ett kommunalt bolag ta sig, såvida det inte rör sig om social housing, vilket vi inte vill ha i Sverige, enligt nuvarande politiska tongångar.

Fredrik von Platen

Arkitekt SAR/MSA, senior adviser.
Fd. ordf för Sveriges stadsarkitekter
1989- 2003 ställförträdande generaldirektör för Boverket
Medverkat i ett flertal statliga utredningar och delegationer t.ex: Kretsloppsdelegationen 1993 – 1999, Sakkunnig och expert i några PBL-utredningar på 1990-talet